房贷计算器 v2 · build 2026-11-08

组合贷 · 多次提前还款 · 图表 · 一次性费用 · 自动保存
买这套房 · 总共要花
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贷款参数 ✓ 自动保存已开启 金额单位

注：2.1% 只适用于贷款总期限 ≤5 年的短期贷款。你选 10/15/20 年时，系统不会自动纠正，请手动确认利率为 2.6%。

结果概览

购房总成本 契税按 2024-12-01 新政

🎯 手里能拿出 元 现金，能买多贵的房？
▸ 一次性费用参数（中介费 / 税费 / 维修基金 …）
参考：北京2% / 沪深穗3%
贝壳/链家实际费率：北京 2%（买卖各 1%）、上海 / 深圳 / 广州 / 成都 / 重庆 3%（买方 2% + 卖方 1%）、武汉 2.5%。 若卖方报「到手价」，买方实际要承担全部费率。另有权证代办费约 4,000 元（已含在「其他杂费」）。
📌 税费由谁承担？点这里跳到底部说明 ↓

方案对比

还款方式对比（不提前还款）

还款方式 首月月供（元） 末月月供（元） 总利息（元） 总还款（元） 利息占比

还款曲线

剩余本金 累计利息
每年还本金 每年付利息
左图：余额随时间下降 + 利息累计。右图：每年本金/利息构成，能直观看清前期利息有多重。

提前还款（可多笔）

提前还款 vs 拿去理财

逻辑：这笔钱如果不还贷，拿去理财的收益 vs 还贷省下的利息。理财收益 > 贷款利率 → 不该提前还；反之则还。

还款明细

买房关键提示汇总 ↑ 回到顶部

① 税费由谁承担契税买方 · 个税/增值税卖方
契税 —— 法定买方缴，这一项铁定你出。
个人所得税、增值税及附加 —— 法定卖方缴，但要看合同怎么写：
合同约定你要付能省
「税费各自承担」契税 + 中介费 + 杂费个税 + 增值税全免
卖方报「到手价 / 净得价」全部税费省不了
卖方报「含税价」契税 + 中介费个税 + 增值税全免
中介给的「税费清单」通常默认买方全包，那是行业惯例不是法律。签合同前让中介书面写清每项谁付。
② 契税 140㎡ 临界点多 1㎡ 可能多付上万
套数≤140㎡>140㎡跳档差额（130万房）
首套1%1.5%多付 6,500 元
二套1%2%多付 13,000 元
三套及以上3%（多数城市）—
看房时面积超过 130㎡ 就要留意这条线 —— 多 1㎡ 就可能多付上万，中介通常不会主动提。
③ 满 2 年 / 满五唯一 差多少钱最多能省 8.2 万
卖方房产状态增值税个税你少付（130万房）
不满 2 年5.3%1%—
满 2 年不唯一免1%68,900 元
满五唯一免免82,200 元
中介房源标「满五唯一」是重要卖点，买方合计能少掏 8 万多。看房时必问这两项。
④ 公积金贷款5 年以上 2.6% · 额度上限
贷款总期限首套利率二套利率
5 年以内（含）2.1%2.525%
5 年以上2.6%3.075%
① 10/15/20/30 年全部属于「5 年以上」，用 2.6%，别点 2.1%。
② 「5 年」指贷款总期限，不是剩余年限 —— 贷 20 年还了 6 年，仍按 2.6%。
③ 常见额度上限：单人 50–60 万，双人 80–100 万（各地不同），超了走组合贷。
⑤ 提前还款：缩期限 还是 降月供选错少省 4 万多
选择月供期限省利息（60万/20年，还20万）
缩短期限不变缩短到 12.3 年96,272 元
降低月供降到 2,096 元仍 20 年53,663 元
柜台办理时一定要明确说「缩短期限」 —— 默认可能是「减少月供」，选错少省 4 万多。多数城市要求还满 12 个月才能提前还，每年一次，万元整数倍。
⑥ 等额本息 vs 等额本金本金法只省 1.3 万但首月多付 591
等额本金全周期只省 13,445 元（60万/20年，折合 56 元/月）， 但 首月要多付 591 元，且每月只递减 5.42 元 —— 还满一年才降 65 元。
等额本息月供固定、现金流宽松，如果打算提前还款，应选等额本息（提前还冲的是本金，前期利息差几乎为零）。